一二线城市楼市严控版图扩大 有价无市格局明显

近日，继北、上、广之后，深圳正式开启对商办物业的严控。此外，三亚、海口、武汉、芜湖等地纷纷再度收紧房地产相关政策。

日前，深圳市规划国土资源委员会发布《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》，明确指出商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套形式设计。其中，卫生间、茶水间、阳台（含露台）及各类型管井、烟道、风井等应集中设置，单栋（座）建筑同一楼层内，设有套内专用卫生间和茶水间的办公用房总面积不得超过该楼层三分之一。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，商住类用房是近年来房企打擦边球，违规比例最高的类别。房企通过“商改住”或者“工改住”推出可以做住宅使用的商业性质的楼盘，由于单体套内面积小，这些楼盘打着“不限购”、“不限贷”的旗帜招揽购房者，成为活跃的新兴市场。“正因为此，政策目的便是打击投机。”张大伟说。

而在深圳收紧商办类用房的同时，三亚、海口更是出台新政，禁止期房转让和限制现房转让。

三亚方面，全面禁止商品住宅预购人将购买的未竣工的预售商品住宅和产权式酒店客房再行转让。而在出售方面，新政指出，海南省内户籍居民家庭在三亚新购买第2套及以上住房，须取得不动产权证满2年后方可转让；而非本省户籍居民家庭新购买的住房，必须取得不动产权证满2年后方可转让；企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。此外，作为产权式酒店业态发展的热门地区，三亚将提高产权式酒店经营比例。

海口方面，进一步将产权式酒店和二手住房纳入限购范围。户籍家庭首次购买普通商品住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例按照国家相关规定严格执行。对拥有2套以上住房的居民家庭可暂停发放商业性个人住房贷款。此外，海口也禁止预售商品房转让。

武汉方面，为防止开发商隐性涨价，武汉发布新政要求对全装修住房实施分段限价，例如预售备案单价不超过1万元的，全装修价格不高于2000元/平方米；预售备案单价3万元以上的，全装修价格不高于5000元/平方米。

芜湖方面也进一步收紧调控，规定新购买的商品住房须取得不动产权证满2年方可转让。此外，要求严格商品住房价格备案，对不接受价格指导的企业，暂不办理价格备案。

“热点省市调控不断加码升级，楼市调控的‘打补丁’模式仍在继续，主要为了防堵炒房漏洞。”CRIC研究中心杨科伟说。

中原地产研究中心统计，去年9月底以来，中国已有55个城市出台了160余次房地产相关政策，房地产调控高压不减。其中，随着近期济南和西安的加入，已有包括成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州等超过20个城市启动暂时冻结交易的房地产“限售”措施。

但需注意的是，杨科伟表示，出现上述现象的原因，便是现阶段在需求外溢、投机心理难平的同时，热门城市对项目定价、预售证发放的限制有增无减，导致新增供应同、环比皆下降且处于低位，供求不平衡，房价僵持不下，甚至部分存在上涨之势。

CRIC研究中心数据显示，4月份，全国29个重点城市商品住宅有13个城市新增环比上升，占44.8%。但从同比来看，29个城市中仅贵阳、青岛、郑州、宁波、昆明供应上涨。

因此，杨科伟认为，在持续低供应下，楼市多方仍将处于拉锯状态，“有价无市”格局愈加明显。因此，受制于限购、限贷政策持续发力，叠加严控供应，多数城市成交持续低迷，但随着楼市持续的政策收紧，调控的延长，在房企回收资金的压力下，供应量企稳回升，成交量有望逐步回归至正常水平。而对于部分城市，房价仍面临着较大的上涨压力，后期不排除跟进落地限购、限贷新政的可能性。