楼市成交持续低迷 房产中介开始挤泡沫去产能

从调整规律看，楼市在2015年-2016年的高温后刚刚进入平稳期。在一线城市的楼市调控政策执行1个多月来看，市场全面降温，有城市的成交量跌幅超过7成。但当下的买卖双方还在博弈过程中，除个别置换客户急售降价外，大部分价格处于平稳状态。

成交量的急剧萎缩使得靠交易流量维生的房产中介难以为继。北京、上海等地甚至出现了工作时间部分房产中介店内空无一人。业内人士指出，未来在严格执行政策6-9个月后，不排除出现大规模的行业关店的可能性。

交易持续低迷

据上海中原地产数据，5月1日至5月7日，上海市新建商品住房成交面积16.5万平方米，环比减少12.8%。

上海新房供应于5月1日至5月7日也出现回调，为8.1万平方米。市场已经连续2周出现低于10万平方米的入市量，而且有个别项目推盘量不足100套，仍存在着惜售心态。基于供应始终无法放量，成交也没有太多表现机会，“金三银四”落空对市场信心更是种挫伤。调控城市越来越多，在借鉴一些城市政策经验后，现在出台的政策力度越来越强。并且在着重出政策的同时，更强调执行以及可操作性。

易居中国的数据显示，刚刚过去的4月，有44个市县出台了47次调控政策。如果再加上山东、杭州、南宁等省市的专项执法，地方上发出的“调控”、“收紧”声音已经超过了50次。

4月份不仅调控的频率有增无减，执行力度也越来越大。以“限售”政策为例，至4月末已有18座城市执行了这一政策，范围也不仅限于一线城市周边。济南、西安、成都、厦门、扬州、长乐等二、三线城市也都加入了调控行列。

随着限购、限贷、限售等政策的持续密集出台，调控效应在4月份开始显现，市场流动性因此出现下降。4月份二手房市场交易延续了一季度的颓势，而二手房的持续低迷也逐渐影响到一手房市场。

具体来看4月份市场成交。一线城市仅深圳成交量环比增加，但主要还是由于3月份基数较低所致，4月深圳成交量同比依旧下滑24%；二线城市成交明显环比下降，就初步统计数据来看，典型如厦门、长沙、天津等市成交量环比下降均超过4成，大多数二线城市成交量环比下跌，仅合肥、沈阳二市成交量环比上升超过10%。

二手房市场继续降温，月内北京、上海、杭州等地挂牌量价都出现了不同程度的调整，以上海为例，4月二手房均价较2月份下滑了约1500元/平方米。

三四线城市方面，常州、东莞等部分城市成交量依旧保持高位，不过地方政府也都显现出了高压调控的决心。以常州为例，月初地方政府出台了“两年限购”新政，4月份常州成交量达到68万平方米，环比上涨6%，环比涨幅已经被控制在了较小的范围之内。

中介很受伤

中原地产首席分析师张大伟认为，整体看，2017年房地产市场进入调整期已经明确。从房价变动的角度看，当下市场也逐渐会在2季度-3季度出现明显的价格调整。

某房产数据提供商认为，目前成交低迷的状态在今后一两年或许将成为“常态”。而这对靠房产交易流量生存的房产中介来讲，或许是致命的打击。

在上海内环，中国证券报（公众号：xhszzb）记者走访发现，房产中介的门店门可罗雀，店里也没有顾客。以往店内至少有五、六个客户经理，现在空荡荡的只有一、两个工作人员“撑场子“。中国证券报（公众号：xhszzb）记者在某中介驻足观看房产信息，也没有工作人员出来招呼。

“大多数人都没有购房资格。有购房资格的又大多数买不起。”某房产分析师指出。

他认为，有些扩张过快的房产中介，尤其是在楼市火爆时期进入市场的，门店和客户经理都是按照楼市交易高峰时配置的，现在没那么多交易需求了，自然要关一些门店。“不过有传闻说链家在北京关了300家门店，我倒是不信的。还没到那个程度。“该人士分析。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，中介公司目前出现了小部分关闭门店的现象，但主要原因都是政府整治街铺，整顿过去的“开墙打洞”。另外对违规代理商住项目、学区房的门店也有部分关停。整体看，这也体现了这一轮调控政策的力度。但因为市场刚进入调整期1个月，大规模的行业关店现象还未出现。“未来在严格执行政策6-9个月后，不排除出现这种现象的可能性。”张大伟认为。

对于接下来的市场趋势，易居（中国）企业集团CEO丁祖昱有五方面的判断。

一，从整体政策来看，5月份政策的密集程度会下降，但重点会放在“抓落实”上，少数成交数据仍然较好的城市，如重庆、东莞，有可能会继续出台政策。

二，政策敏感性更强的二手房市场，短期走势还会继续保持低迷，挂牌与成交进一步下调；

三，一手房受政策影响会逐步显现，供求规模回升的可能性不大；

四，随着调控进一步蔓延升级，将会有更多的三四线城市面临销售压力；

五，接下来土拍市场会进一步出现分歧，考虑市场、货币政策等诸多方面原因，房企在土拍市场出手会更加谨慎。